Mutui.name - Guida ai Mutui 2024

Mutui.name è una guida informativa dedicata ai consumatori che stanno per richiedere un mutuo, con informazioni e normative aggiornate al 2024. Vengono affrontate tutte le tematiche collegate ai mutui, fornendo spiegazioni semplici e chiare di tute le componenti del finanziamento e di tutte le cose da sapere e da valutare prima di richiedere un mutuo in modo da effettuare una scelta consapevole.

Di seguito il sommario di tutte le tematiche trattate nella guida, con i relativi approfondimenti.

Il contratto di mutuo

Che cos'è il mutuo: significato del termine mutuo e raccolta di definizioni (semplice, giuridica, dal Codice Civile o da libri di economia e diritto).

Tassi di interesse: una delle scelte fondamentali quando si valuta la sottoscrizione di un mutuo è quella di valutare con attenzione la scelta del tasso di interesse. è infatti in base al tasso di interesse che si determina l'importo della rata da pagare per il rimborso del finanziamento. Esistono varie possibilità:

• Mutuo a tasso fisso: l'importo della rata rimane invariato per tutta la durata del finanziamento
• Mutuo a tasso variabile: l'importo della rata varia in funzione di un parametro di riferimento (esempio il tasso Euribor o il tasso BCE)
• Mutuo a tasso misto: il tasso può passare da fisso a variabile o viceversa durante la durata del prestito
• Mutuo con cap o floor: mutuo a tasso variabile in cui viene posto un tetto massimo (chiamato "cap") e a volte anche valore minimo (chiamato "floor") al tasso di interesse
• Mutuo a rate costanti: esiste la possibilità di ottenere un tasso variabile con rata fissa, in modo che la rata mensile sia sempre dello stesso importo

Tasso usuraio: il tasso soglia indica il tasso di interesse massimo applicabile dalle banche senza ricadere nell'usura. Viene determinato attraverso un'apposita formula a partire dal TEGM. I tassi usurari vengono calcolati ogni trimestre dalla Banca d'Italia.

TAEG o ISC: il Tasso Annuo Effettivo Globale o Indicatore Sintetico di Costo indica il costo complessivo del finanziamento ed è quindi un valore molto importante che può essere utilizzato come termine di paragone per confrontare vari preventivi e scegliere il più conveniente.

Spread: è una maggiorazione che viene applicata sul tasso di base. Si tratta di un margine di guadagno per la banca.

Durata: è il tempo in cui va rimborsato il debito. La durata va scelta con attenzione in quanto incide sia sul costo complessivo del finanziamento che sul tasso di interesse. Solitamente più la durata è lunga e più il tasso variabile può risultare rischioso in quanto i tassi potrebbero oscillare notevolmente nel corso di tanti anni.

Rata: i mutui vanno rimborsati mediante il pagamento di rate periodiche, solitamente mensili. In fase di preventivo esistono degli appositi simulatori che consentono di effettuare il calcolo della rata per valutare la sua sostenibilità.

Piano di ammortamento: si tratta di una tabella che indica il programma di estinzione del debito (capitale e interessi) e che contiene quindi tutte le rate che vanno pagate, le scadenze, la composizione della rata (quota capitale e quota interessi) e il debito residuo da rimborsare a ogni scadenza prefissata. Esistono varie tipologie di ammortamento per il rimborso del finanziamento, ad esempio l'ammortamento alla francese prevede rate costanti, mentre l'ammortamento italiano prevede quote capitali costanti.

Preammortamento: prima dell'inizio del rimborso del capitale la banca può prevedere un periodo di preammortamento in cui si pagano solamente gli interessi. Solitamente il preammortamento dura solo pochi giorni, quelli intercorrenti tra da data in cui viene firmato il contratto e la data in cui viene pagata la prima rata (solitamente fine mese).

Le garanzie

Polizza di assicurazione: il mutuatario ha l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa sull'immobile ipotecato contro i rischi di incendio e scoppio. A volte l'assicurazione viene stipulata direttamente dalla banca, che poi ne addebita i costi al cliente. Alcuni istituti di credito richiedono anche altre polizze di assicurazione, ad esempio per coprire i rischi di morte, infortunio o perdita del posto di lavoro.

Ipoteca: è un diritto reale di garanzia che viene fornito a tutela del rimborso del debito. Solitamente viene iscritta l'ipoteca su un bene immobile di proprietà del mutuatario (cioè chi riceve il finanziamento). Terzo datore di ipoteca: nel caso in cui a fornire la garanzia ipotecaria sia una persona diversa dal mutuatario, si parla di "terzo datore di ipoteca".

Fideiussione: una garanzia personale ulteriore può essere fornita da un fideiussore, che garantisce un'obbligazione altrui. Con la fidejussione, infatti, una terza persona (detta "fideiussore") si fa garante del rimborso del mutuo e si impegna a pagare le rate del finanziamento nel caso in cui il mutuatario non riesca a rimborsarle.

Tipi di Mutui

Panoramica delle principali tipologie di mutuo presenti sul mercato finanziario:

• mutuo fondiario: finanziamento a medio lungo termine (più di 18 mesi) che viene concesso da una banca e garantito da una ipoteca di primo grado, con loan-to-value non superiore all'80%
• mutuo ipotecario: si tratta di finanziamenti che sono garantiti con l'iscrizione di un'ipoteca su beni immobili
• mutuo chirografario: finanziamento che non viene garantito da ipoteca
• mutuo bancario: mutuo che viene erogato da una banca o istituto di credito
• mutuo agrario: finanziamento a medio-lungo termine (oltre 18 mesi) per l'acquisto di aziende agrigole o terreni agricoli oppure per la costruzione o ristrutturazione di fabbricati rurali da destinare all'attività agricola
• mutuo di scopo: finanziamento in cui la somma ottenuta può essere utilizzata solo per un determinato scopo (esempio per l'acquisto della prima casa)
• mutuo di liquidità: mutuo in cui non vengono poste limitazioni all'utilizzo della somma ottenuta
• mutuo al 100 per cento: particolare tipo di finanziamento in cui, dietro concessione di particolari garanzie (esempio fideiussione bancaria), è possibile farsi finanziare fino al 100 per cento del valore dell'immobile
• mutuo ex INPDAP: mutui ipotecari edilizi erogati ai dipendenti pubblici e statali ex INPDAP, ora iscritti all'INPS Gestione Dipendenti Pubblici
• mutuo edilizio: mutuo finalizzato a finanziare la costruzione o ristrutturazione di immobili
• mutuo SAL: i mutui a stato avanzamento lavori (S.A.L.) servono a finanziare il lavori di costruzione, ampliamento o di ristrutturazione di un fabbricato o un immobile aziendale
• mutuo subprime: tipologia di mutui erogati soprattutto negli Stati Uniti d'America e riservati alla clientela "subprime", cioè ai clienti che hanno avuto problemi a rimborsare i finanziamenti in passato e che sono quindi a più alto rischio di insolvenza
• mutuo offset: mutui che sfruttano il principio della "compensazione" tra il debito da rimborsare e la disponibilità di denaro sul proprio conto corrente
• mutuo tra privati: mutuo che viene concesso da un soggetto privato

Cambiare mutuo

Estinzione anticipata: esiste la possibilità per il mutuatario di procedere al rimborso anticipato del mutuo, pagando in tutto o in parte di capitale residuo alla banca. In alcuni casi esistono delle penali per l'estinzione anticipata del mutuo.

Sostituzione del mutuo: si chiude il vecchio contratto e se ne accende uno nuovo, iscrivendo una nuova ipoteca, con la stessa banca oppure con una differente.

Rinegoziazione del mutuo: esiste la possibilità di rinegoziare le condizioni del mutuo con la propria banca. Si possono rinegoziare solamente il tasso di interesse, la durata e l'importo della rata.

Surroga o portabilità del mutuo: possibilità di estinguere il mutuo attuale, garantito da ipoteca, e di stipularne uno nuovo con un'altra banca (con condizioni differenti), mantenendo la stessa ipoteca a garanzia del rimborso del finanziamento. Per questo motivo si parla di surrogazione dell'ipoteca, in quanto viene spostata di fatto da un istituto di credito all'altro, evitando quindi di pagare le imposte e gli oneri notarili di una nuova ipoteca.

Tassazione mutui

Imposta sostitutiva: nel caso di mutuo fondiario è possibile applicare l'imposta sostitutiva nella percentuale dello 0,25% o 2% dell'importo del mutuo, a seconda dei casi (prima casa o seconda casa).

Detrazioni fiscali: tra le agevolazioni fiscali è possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo finalizzato all'acquisto della prima casa. La detrazione è del 19% su un importo fino a 4.000 euro.